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何謂房屋「超貸」、「高貸」?

超貸是指貸款金額超過房屋真實的成交價。
高貸是指所房屋貸款金額超過一般貸款額度,但仍在房屋成交
價內,一般貸款額度約為成交價八成。

如何增加銀行房貸額度?

在購屋時,若未於平時與銀行建立良好關係,加上產品的屬性
較特殊(如店面、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上
房屋等),通常不易核貸到七成,連帶增加購屋的難度。
若消費者想維持七成的房貸,或是在七成之外再增加額度,
也有一些小撇步。

增加銀行房貸額度方法

銀行增貸方法

說明

1. 增加抵押品 若需要提高名下某一個房子的貸款額度,可嘗試提供其他不動產抵押,提高擔保設定。
2. 增加擔保人 若保人可提高至二人或二人以上,或保人名下有不動產或其他資產,通常可爭取到較佳的貸款額度。
3. 提高房貸利率 以自願提高利率增加額度的方式亦是一個可行的方法,這必需配合貸款人的自身條件、償債能力,進一步與銀行洽談,通常提高之利率約在一碼左右,可增加之房貸額度約為0.5~1成。
4. 縮短房貸攤還年限 以縮短銀行放款回收時間,幫助銀行降低逾放的風險,亦可增加額度核准的可能性。
5. 信用貸款 以借款人的經常性收入衡量還款能力,信貸利率約從8.5%~13.5%不等,貸款年限5年內,貸款金額約在1百萬元以內。
6. 二胎貸款 二胎貸款意即同一抵押品向銀行申請第二順位貸款,銀行通常會按照估算的房屋殘值評估貸款金額,一般約在30~150萬元,還款年限在5年以內,貸款利率會較第一順位房貸的利率高。
7. 透過大型房仲業者 由於案量大且案源穩定,加上大型房仲業者在產權審查及屋況調查的嚴謹程度,甚至比銀行有過之而無不及,相對降低銀行授信風險,銀行多會提供較佳的利率及較高的額度。
8. 選購優質產品及維持良好信用 在產品條件方面,轉手性強的產品(如公園住宅、學區住宅等)、地點佳的產品(如市區精華路段旁)、抗跌性強的產品,或是格局佳的產品,一般都可取得較高的貸款成數;在個人條件方面,若借款人的還債能力佳(如附上財力證明、扣繳憑單),或是較具長期還債能力的職業(如公教人員、律師及會計師等專業人員),都比較容易取得較高的貸款成數。相對地,若貸款人的職業較無保障,欠缺財力證明(諸如一般自由業者),在貸款時會較處於弱勢。
9. 銀行保持良好關係 是降低貸款門檻的不二法門,不論是以長期定存的方式維繫,亦是集中財務往來於同一家銀行,持卡信用狀況良好,日積月累的效應將可在需用時發揮作用,這才是建立銀行關係的最終目的。

記:房貸實際適用利率及核貸成數依各銀行

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